章丘楼市的迷茫期，到底应该怎么办？

大章丘房产小编

以往的楼市涨跌都有明显的规律信号，而眼下章丘的楼市处于迷茫期，目前这种胶着状态在以往的房地产市场中不曾见到。往往单一的理论预测楼市和经验预测楼市会显得不具说服力，实际结果打脸的可能性大。本文依据现行楼市政策，总结了10点交流经验，供参阅！

1.先说行业

房地产行业虽然销售金额在上升（主要指售价增长），但由于大部分城市可用于房地产开发的土地慢慢变少，销售面积会逐步下降，房地产市场由“新增量房”演变为“存量房”时代。主要城市二手房交易量会逐步超过新房交易量，买二手房要看成是很正常的事。小编通过查询了几个房产APP，章丘本地二手房供给套数均远高于新楼盘房源数。

2.集中开盘

最近章丘的新盘开盘，基本是好几个盘集中开盘，这应是统一要求，防止太多人抢一个楼盘，误导预期。这其中新盘加推量还是可观的，可以消化一部分购买力。但没买到心仪楼盘的人们可能转战二手房。

3.租赁时代

“租售并举”是个好政策，发达国家也是如此。但对希望拥有房产的人并不是好事，原因两点：一是每年供应量就那么多，租赁用房挤压商品房数量，新房自然稀缺；二是租赁房价格除保障低收入人群的租金价格相对较低外，商业运营的租赁房其租金价格只高不低，租金价格上涨会使我们偏低的租售比趋于合理。

4.土地价格

人们对前面产生的高价地预期分化，两个方面：一是高价地使房价大幅下跌可能性不大，二是低价地块会对高价地形成冲击。很多在16年、17年拿的土地价格确实偏高。后面新拍卖的土地价格会逐步回归，回归多少？小编认为，基本可以按照目前的新房限价去推导土地价格。土地价格回调10-25%差不多。但长期看，土地价格还是会上行。

5.没有只涨不跌的市场

楼市阶段性上涨到一定高度，没有成交量，即是说没有很多人按这个比较高的价格买入，持有价格没达到这个高度，那就是虚的。时间累计，加之第“4”点土拍的影响，会使房价进行一定程度回归，回归5-15%是比较正常的。补一句，也没有只跌不涨的市场！

6.关注行政调控对楼市的影响

“短期看政策，长期看人口”，目前的楼市就是“政策市”，过度乐观和悲观都不现实。随着调控的深入，一些投机取巧的购房漏洞会被逐步堵住。当然，如果楼市下行影响到了经济和稳定，放松调控政策也是可以看到的。

7.城市房产需求总价

每一个城市都有各房产总价等级对应的人数，这个数据是多少没人统计，但一定是呈金字塔，总价越到上面会越少。比如一套房产总价达到500万的时候，其成交数量锐减，对应的人数就少。这个数据，大家可以从房产中介那里得到，即章丘在一套房产总价达到多少时的对应人数。从这里我们得出经验，特别是准备转手的朋友，买的房产总价要根据自己城市来定，在考虑未来的基础上，适当把总价幅度调整些，但不能超过城市房产成交量线，否则转手不易。

8.棚改货币化安置

这个政策在收紧，其实这是必然，深层次原因不说。按照正常理解就是，现在的三线以下楼市去库存目标大部分达成。前几天，有传闻说国家要对棚改一刀切，但小编认为这个政策也不可能嘎然而止，实物安置比重提高也是大势所趋。按照既定政策时间是到2020年，即使到期，也不会完全取消货币化安置，毕竟还要考虑章丘的实际情况。

9.趋势

对房地产的判断，“波浪式”前进仍是大概率，不以人的意志为转移，主要由我们经济社会发展所处的阶段决定，但要注意城市之间的分化，有吸引力的城市房子大概率跑赢人口流出城市。青岛房价为什么比济南高？这就是城市吸引力。对于章丘区，未来大家可以多观察一下吸引人才的政策。

10.追涨杀跌不可取

看完前面9点，相信大家对楼市有一个基本判断。投资者如果现在新房市场买不到限价房，转向二手房追涨，风险还是不小，不建议追，要买只能买限价房。当然，短期不需要资金，也没有必要做所谓的高抛低吸动作，毕竟楼市不是股市，何况这个差价不会太大。

来源：专聊房产  大章丘编辑整理

路人甲123

买房一辈子大事，不可盲目。谢谢分享

春雨绵绵

短期看政策，长期看人口。这句话没毛病。看看章丘外来人口增长量就知道以后的房价趋势了
来自: Android客户端

大章丘房产小编

春雨绵绵 发表于 2018-6-30 11:29
短期看政策，长期看人口。这句话没毛病。看看章丘外来人口增长量就知道以后的房价趋势了
...

春雨评论总是能抓到重点！手动点赞
来自: iPhone客户端

春雨绵绵

公子世无双。 发表于 2018-6-30 11:48
春雨评论总是能抓到重点！手动点赞

谢谢夸奖:lol
来自: Android客户端

小玲子和银花

不要买楼，其实楼房的成本是售价的十分之一，甚至更低，不要随波逐流，过过这几年，让开发商都全家跳楼了，银行拍卖楼房的时候，或许能够便宜一点，石子是130元一方，沙子是120元一方，好水泥425才420元一吨，钢筋是3400-4000元一吨，就是商混最贵也就是350-400元一方，空心砖是150元一立方，农民工工资很低，女工也就是80-120元一天，男工也就是120-200元一天，塔吊工也就是200元一天，100平方米的房子用工最多100个工用混凝土也就是15-20立方米，空心砖15-20立方米，你算算你的房子多少钱？？？？父老乡亲们，醒醒吧
来自: Android客户端

小玲子和银花

让那些房地产开发商和忽悠老百姓和父老乡亲们血汗钱的人都死了，再买楼房不晚啊
来自: Android客户端

牛奶糖

同地区的房价也是有区别的 ！有一部分高端住宅价格肯定要高，面向的人群也不一样！现在目前的情况下，人家高端住宅值那个价 ，某些普通的小区也跟风似的跟人家比价格，有病！
来自: Android客户端

水虎

实体很重要
来自: Android客户端

春雨绵绵

小玲子和银花 发表于 2018-6-30 13:04
不要买楼，其实楼房的成本是售价的十分之一，甚至更低，不要随波逐流，过过这几年，让开发商都全家跳楼了， ...

房子价格不是这个算法。就比如涧桥的别墅，成本价也就20万，能卖到200多万。卖的是地皮。不过现在章丘房价确实是过高的。
来自: Android客户端